dimecres, 3 de maig de 2017

Tot Sant Feliu és zona residencial i l'IBI és el mateix a tot arreu.


Cartells com aquest són habituals en barris de nova construcció a les ciutats de tota Espanya. Nous edificis s'identifiquen com a "conjunts residencials", o com a "zona residencial". La publicitat busca així diferenciar-los dels barris prèviament existents, i atorgar-los una percepció de més qualitat, tant dels habitatges com de l'entorn. Aquesta imatge de "zona residencial" és pròpia del màrqueting de les promotores immobiliàries, però s'ha interioritzat també en algunes de les persones o famílies que hi han anat a viure o que aspiren a viure-hi.

El cas és que, però, el concepte de "zona residencial" no existeix ni en l'administració pública ni en la legislació que regula, per exemple, l'Impost de Béns Immobles (IBI). En urbanisme, no existeix la clau "zona residencial", sinó que només existeix "sòl urbà" (o residencial o industrial), sense diferenciar el sòl urbà residencial entre, per entendre'ns, barris de diferent "categoria". Per tant, a Sant Feliu, clar que tenim zones residencials: totes. És a dir, per ordre alfabètic: Can Bertrand, Can Calders, Can Maginàs, Can Nadal, Falguera, les Grases, Mas Lluí, Roses-Castellbell i la Salut. Totes són, des del punt de vista legal i administratiu, zones residencials.

I, com que totes són igualment residencials des d'aquests punts de vista, totes tenen exactament el mateix IBI. A Sant Feliu, exactament, el 0,633% del valor cadastral. En altres moments, ja he posat com exemple l'IBI de casa meva, al carrer Comte Vilardaga:

El càlcul de l'IBI és extremadament fàcil, i es veu amb claredat a la darrera fila del gràfic adjunt: es multipliquen els dos factors encerclats en negre i surt el que toca pagar de rebut, encerclat en vermell. El primer factor depèn de cada casa: el valor cadastral. Però el segon és exactament el mateix per a tothom: el tipus de gravamen que aprova el ple municipal per a tots i cadascun dels habitatges de Sant Feliu. És evident que, a Sant Feliu, hi ha qui paga més rebut d'IBI que altres... perquè és evident que hi ha cases que valen més diners que altres!, però, proporcionalment, tothom paga el mateix a tots els barris: el 0,633% del valor cadastral de casa seva

Com explico més avall enllaçant amb el web del Ministeri d'Hisenda, el valor cadastral sol ser aproximadament la meitat del valor de mercat. Poso un exemple. Si algú té una casa amb 315.000€ de VC, que al mercat pot tenir un valor al voltant de 600.000€, pagarà un IBI de 2.000€. Insisteixo: les diferències en l'IBI es deuen exclusivament a les diferències de valor cadastral (i de mercat) de l'habitatge, perquè el percentatge és exactament igual per a tothom.

I això em porta a la darrera consideració: com es calcula el valor cadastral (VC)? Com que la determinació del VC és competència del Ministeri d'Hisenda a través del Centre de Gestió Cadastral, prefereixo que sigui la seva pròpia web qui ho expliqui:

El valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.

Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:
  • La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
  • El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
  • Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
  • Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.
Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. A tal efecto, mediante orden ministerial se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 en el momento de aprobación y entrada en vigor de la ponencia. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado

Espero, amb aquest escrit, haver aclarit algun concepte que, inesperadament, ha aparegut en el debat públic en diferents punts de la ciutat i que m'ha semblat que era oportú tornar a clarificar.